Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus mengimbau masyarakat untuk mengurus sertifikat tanah langsung ke Badan Pertanahan Nasional sehingga diharapkan masyarakat mengetahui sendiri biaya pembuatan sertifikat tanah.
Selain itu, hal ini juga ditujukan guna menghindarkan masyarakat dari pungutan liar (pungli) saat mengurus sertifikat tanah. Seluruh besaran biaya layanan pertanahan pun telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, tentang jenis Penerimaan Negara bukan pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Kasus penipuan dalam hal pengurusan sertifikat tanah hingga kini memang masih kerap menimpa masyarakat. Terutama bagi mereka yang awam soal prosedur pemerintahan. Biaya pembuatan sertifikat tanah berbeda-beda tergantung wilayahnya.
Yuk, simak langsung perhitungan lengkap untuk pembuatan sertifikat tanah berikut ini.
1. Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah dari AJB
Sumber Gambar rumah.com
Setiap proses pembelian rumah selalu melalui tahap pengurusan Akta Jual Beli (AJB). AJB yang dibuat PPAT atau Notaris, nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru.
Akta yang biasa disingkat AJB ini merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi AJB juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut.
Untuk mengajukan pembuatan sertifikat tanah dari AJB ke SHM, maka sama halnya dengan biaya pengajuan sertifikat hak milik (SHM). Prosesnya dilakukan langsung di kantor Badan Pertanahan Nasional sesuai domisili.
Hitungan Biaya dari AJB ke SHM
Sebagai simulasi, untuk lahan di Provinsi DKI Jakarta dengan tanah seluas Rp1.000 m2 berikut ini rincian biayanya:
Baca juga Keunggulan SHM atau Sertifikat Hak Milik
| Biaya pengukuran | Rp340.000 |
| Biaya panitia | Rp390.000 |
| Biaya pendaftaran | Rp50.000 |
| Total biaya | Rp780.000 |
Sedangkan untuk simulasi provinsi lain di Indonesia, Anda bisa langsung mengeceknya lewat link situs BPN.
2. Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah dari Girik
Sumber Gambar rumah.com
Girik bukanlah sebuah sertifikat melainkan tanda kepemilikan tanah berdasarkan hukum adat. Kepemilikan ini tak tercatat di kantor pertanahan. Jadi, tanah sangat rentan disengketakan.
Sebagai tanda kepemilikan, sertifikat girik dapat dijadikan dasar untuk memohon hak atas tanah, karena pada dasarnya hukum pertanahan di Indonesia bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5 undang-undang Pokok Agraria tahun 1960.
Baca juga Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah 2021 Wilayah Indonesia
Oleh karena itu bila saat ini Anda baru menyadari bahwa status kepemilikan tanah masih sebatas girik, sebaiknya segera tempuh
prosedur berlaku untuk mengubahnya menjadi Sertifikat Hak Milik. Anda tentu tidak ingin ada masalah menimpa di kemudian hari, kan?
a. Hitungan Biaya dari Girik ke SHM
Simulasi perhitungan biaya untuk tanah perorangan di DKI Jakarta dengan luas 100m2 adalah sebagai berikut
| Biaya pengukuran | Rp124.000 |
| Biaya panitia | Rp354.000 |
| Biaya pendaftaran | Rp50.000 |
| Total biaya | Rp528.000 |
Untuk Anda yang baru saja membeli sebidang tanah dan hendak membuat sertifikat hak miliknya, mempelajari cara hitung yang berlaku sangat dibutuhkan. Manfaatnya sudah tentu, untuk terhindar dari praktik birokrasi yang menyengsarakan.
3. Simulasi Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
Sumber Gambar rumah.com
Untuk Anda yang baru saja membeli sebidang tanah dan hendak membuat sertifikat hak miliknya, mempelajari cara hitung yang berlaku sangat dibutuhkan. Manfaatnya sudah tentu, untuk terhindar dari praktik birokrasi yang menyengsarakan.
Namun sebelum memasuki tahap simulasi, ada baiknya Anda mengenal lebih dalam tentang layanan yang dihadirkan Pemerintah untuk mengurus tanah. Merujuk dasar hukum PP No 13/2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku di BPN, berikut rinciannya:
Baca juga Sejarah dan Profile Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Jenis Pelayanan (Pasal 1).
- Pelayanan Survei, Pengukuran dan Pemetaan.
- Pelayanan Pemeriksaan Tanah.
- Pelayanan Konsolidasi Tanah Swadaya.
- Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan.
- Pelayanan Pendaftaran Tanah.
- Pelayanan Informasi Pertanahan.
- Pelayanan Lisensi.
- Pelayanan Pendidikan.
- Pelayanan Penetapan Tanah Objek Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Warga Negara Belanda (P3MB).
- Pelayanan dibidang pertanahan yang berasal dari kerjasama dengan pihak lain.
- Tarif Pelayanan.
Pelayanan Pengukuran (Pasal 4 ayat 1)
| 1 | Luas Tanah sampai 10 hektar | Tu=(L/500×HSBKu )+Rp100.000 |
| 2 | Luas Tanah di atas 10 hektar s/d 1.000 hektar | Tu=(L/4.000×HSBKu )+Rp14.000.000 |
| 3 | Luas Tanah di atas 1.000 hektar | Tu=(L/10.000×HSBKu )+Rp134.000.000 |
* Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBku (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran), HSBKpa (Harga satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A), HSBKpb (Harga Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai B).
Pelayanan Pemeriksaan Tanah (Pasal 7 ayat 1)
- Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah (Tpa) = (L/500×HSBKpa)+Rp350.000
- Pelayanan Pendaftaran Tanah (Pasal 17 ayat 1 dan lampirannya)
- Pendaftaran untuk pertama kali Rp50.000
- Biaya Transportasi, Konsumsi dan Akomodasi (TKA – Pasal 20 ayat 2)
- Biaya TKA, ditanggung sendiri oleh Pemohon
- Biaya Sertifikasi Tanah
* Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBku (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran), HSBKpa (Harga satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A), HSBKpb (Harga Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai B).
4. Contoh Perhitungan Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
Anda membeli sebidang tanah seluas 300m2 di Jakarta Barat dengan harga jual Rp200 juta. Sebagai perkiraan kasar Anda dalam menyiapkan dana, inilah simulasi hitungnya.
a. Biaya Pengukuran dan Pendaftaran Tanah
| Biaya pengukuran | Tu=(300/ 500×Rp80.000)+Rp100.000=Rp148.000 |
| Biaya pemeriksaan tanah | Tpa=(300/500×Rp67.000)+Rp350.000=Rp390.000 |
| Biaya pendaftaran tanah pertama kali | Rp50.000 |
| TOTAL | Rp588.000 |
*Nominal ini wajib disetor langsung ke kantor BPN setempat (sesuai lokasi tanah berada)
Keterangan:
- HSBKu yang berlaku = Rp80.000,-
- HSBKpa yang berlaku = Rp67.000,-
b. Biaya BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau disingkat BPHTB harus dibayar lunas sebelum sertifikat tanah diterbitkan. Rumus menghitung BPHTB adalah (NPOP-NPOPTKP)x5%. Berikut contoh perhitungannya.
| NPOP | Rp200.000.000 |
| NPOPTKP (khusus wilayah DKI Jakarta) | Rp60.000.000 |
| NPOP-NPOPTKP | Rp140.000.000 |
| 5%x140.000.000 | Rp7.000.000 |
*Jumlah di atas disetor langsung ke bank pemerintah
Hasil dari simulasi di atas dapat menjadi perkiraan Anda ketika hendak mengurus sertifikat tanah langsung ke BPN. Angka ini tentu bisa naik menjadi dua kali lipat, bila Anda menggunakan jasa calo dalam pengurusannya.
5. Syarat Pembuatan Sertifikat Tanah
Ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi saat mengajukan permohonan pembuatan sertifikat tanah, yaitu:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.
- Formulir permohonan mencakup identitas diri, luas letak dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik
- Surat Kuasa apabila dikuasakan
- Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat
- Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB)
- Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
6. Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Membuat Sertifikat Tanah
Cara membuat sertifikat tanah bagaimana, sih? Pertanyaan ini pasti akan mengemuka terutama oleh Anda yang baru atau akan membeli rumah yang surat tanahnya belum Sertifikat Hak Milik atau SHM. Pembuatan sertifikat tanah sendiri membutuhkan waktu sekitar 98 (sembilan puluh delapan) hari atau kurang lebih 3 bulan.
Jika belum, segera bikin sertifikat. Bukan apa-apa, bukti kepemilikan tanah yang paling kuat adalah sertifikat. Tapi juga tidak mutlak. Sertifikat baru dianggap sah apabila tidak ada tuntutan pihak lain yang menyebabkan sertifikat tersebut batal atau cacat hukum.
Mungkin bagi Anda yang belum pernah mengurus sertifikat tahapannya terlihat rumit, padahal pada kenyataannya sangat mudah. Atau bila Anda membeli rumah dengan bantuan jasa agen properti profesional, maka saat proses pengurusan balik nama atau bikin sertifikat, mereka juga dapat membantu Anda. Namun pada dasarnya ada empat poin penting yang perlu diperhatikan saat bikin sertifikat tanah sebagai berikut.
a. Status/Dasar Hukum atas Kepemilikan Tanah
Hal ini untuk mengetahui dengan dasar apa tanah tersebut diperoleh: jual-beli, hibah, warisan, atau tukar-menukar. Termasuk di dalamnya riwayat kepemilikan tanah.
b. Identitas Pemegang Hak
Disebut juga kepastian subjektif. Gunanya untuk memastikan siapa pemegang hak atas tanah tersebut dan apakah dia benar-benar mendapatkan tanah dengan sah.
c. Letak dan Luas Tanah
Hal ini merupakan kepastian objektif yang dinyatakan dalam bentuk surat ukur/gambar situasi (GS) untuk memastikan letak, batas, bentuk, dan luas tanah tersebut. Dengan demikian, tanah yang dimaksud tidak tumpang tindih dengan tanah milik orang lain dan memastikan obyek tanah tersebut tidak fiktif.
d. Prosedur Penerbitan
Prosedur harus memenuhi asas pembeli, yaitu dengan mengumumkan kepada kantor kelurahan atau pertanahan setempat tentang adanya permohonan hak atas tanah tersebut agar pihak lain yang merasa keberatan dapat mengajukan sanggahan sebelum pemberian hak (sertifikat) itu diterbitkan. Pengumuman tersebut hanya perlu untuk pemberian sertifikat baru, bukan balik nama.
Itulah hal yang perlu diperhatikan seputar cara bikin sertifikat tanah. Bila ada cacat hukum, alias salah satu dari empat prinsip tersebut tidak memenuhi syarat, maka konsekuensinya pihak ketiga yang memiliki kepentingan terhadap tanah tersebut dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat. Permohonan pembatalan tersebut bisa melalui putusan pengadilan, maupun keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Sumber dilansir dari laman :
https://www.rumah.com/panduan-properti/simak-perhitungan-lengkap-biaya-pembuatan-sertifikat-tanah-8987
Lihat postingan ini di Instagram
Lihat postingan ini di Instagram