Bagi yang menggeluti bidang properti, mungkin istilah NJOP sudah tidak asing lagi. NJOP adalah salah satu faktor acuan penentu harga sebuah bangunan. Kepanjangan dari NJOP yaitu Nilai Jual Objek Pajak, sedangkan NJKP adalah Nilai Jual Kena Pajak. Keduanya adalah patokan untuk menentukan harga properti.
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.
Sementara NJKP (assessment value) adalah besaran nilai jual objek yang akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terhutang (Pasal 6 ayat (3) UU PBB). Itu berarti, NJKP merupakan bagian dari NJOP.
NJOP sangat penting untuk dipahami dalam proses jual beli bangunan, sebab nilai jual objek pajak ini akan berpengaruh terhadap besaran dana dan pajak yang akan dikenakan untuk proses transaksi jual beli properti.
NJOP adalah dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), baik PBB sektor Perkotaan dan Perdesaan (PBB P2) maupun PBB sector Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (PBB P3).
Nilai Jual Objek Pajak ditentukan dengan menggunakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli secara wajar, perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau Nilai Jual Ojek Pajak pengganti.
NJOP yang ditentukan berdasarkan harga rata-rata dari transaksi jual beli, maka dalam pelaksanaan pengenaan PBB di lapangan dapat saja NJOP lebih tinggi atau lebih rendah dari transaksi jual beli yang ditentukan oleh masyarakat.
NJOP pasti selalu ada saat Anda hendak menjual atau membeli properti. Pada prinsipnya, NJOP adalah kepanjangan dari Nilai Jual Objek Pajak, sedangkan NJKP adalah Nilai Jual Kena Pajak.
Baik Nilai Jual Kena Pajak dan Nilai Jual Objek Pajak adalah patokan untuk menentukan harga properti. Jadi, meskipun keduanya memang sepintas terlihat sama, tetapi ada perbedaan mendasar dalam kedua istilah tersebut.
1. NJOP Adalah Nilai Jual Objek Pajak
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti. Di bidang properti, NJOP adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. Perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti meningkat.
Untuk mengantisipasinya, pemerintah melalui menteri keuangan menetapkan pembayaran NJOP adalah setiap tiga tahun sekali. Namun, di daerah tertentu yang berkembang sangat pesat, mengakibatkan nilai jual naik signifikan, penetapan Nilai Jual Objek Pajak bisa dilakukan setahun sekali.
Penetapan NJOP adalah per meter persegi dan seringkali diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti. Biasanya properti yang dijual dengan harga 1,5 hingga dua kali lipat dari harga Nilai Jual Objek Pajak.
2. Beli Rumah dengan NJOP
Membeli rumah di Indonesia harus dibarengi dengan pembayaran Nilai Jual Objek Pajak. Hal ini berguna untuk memberi masukan pada negara demi pembangunan ekonomi bersama. Harga Nilai Jual Objek Pajak setiap rumah tergantung dari besarnya masing-masing properti itu sendiri.
Adapun perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti menjadi meningkat. Semakin tinggi NJOP-nya berarti semakin pesat perkembangan kawasan tersebut.
3. Manfaat NJOP
Jika Anda melakukan transaksi jual beli rumah, Nilai Jual Objek Pajak adalah hal yang penting untuk dipahami. Sebab, dengan mengetahui Nilai Jual Objek Pajak, Anda akan mengetahui seberapa besar dana serta pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli properti/rumah.
Jika kemudian harganya jauh di atas Nilai Jual Objek Pajak, hal ini bisa berarti pemilik tanah menjualnya terlalu mahal. Pada dasarnya, Nilai Jual Objek Pajak adalah penentuan nilai yang bisa jadi patokan harga properti. Itulah manfaat dari NJOP itu sendiri dalam peraturan pajak properti.
4. Cara Menghitung NJOP/Meter dan Contohnya
Di bidang properti, NJOP adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. Perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti meningkat.
Untuk mengantisipasinya, pemerintah melalui menteri keuangan menetapkan pembayaran NJOP adalah setiap tiga tahun sekali. Namun, di daerah tertentu yang berkembang sangat pesat, Nilai Jual Objek Pajak bisa ditetapkan setahun sekali diakibatkan oleh nilai jual naik signifikan.
Nilai Jual Objek Pajak ditentukan atas 3 hal yakni:
a. Objek Pajak Lain
Nilai Jual Objek Pajak dapat diperoleh dengan membandingkan dengan objek pajak lain. Karenanya, lakukan pengamatan dan penelitian untuk objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan untuk mengetahui nilai jualnya.
b. Penggantian NJOP
Untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak didasari oleh penggantian Nilai Jual Objek Pajak yakni hasil pemasukan atau pendapatan dari objek pajak tersebut.
c. Nilai Perolehan Baru
Selanjutnya, penentuan NJOP adalah dengan nilai perolehan baru. Dalam hal ini, perhitungan biaya didasari oleh transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang harus dikeluarkan untuk menempati objek pajak tersebut secara layak.
Nah, untuk itu ada baiknya Anda mengetahui secara lengkap kondisi bangunan objek pajak yang akan dibeli. Apabila harus dilakukan renovasi atau perbaikan yang menyebabkan penyusutan, itupun sudah menjadi total biaya yang harus dihitung lagi untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak.
Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan per meter persegi dan seringkali diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti. Biasanya properti yang dijual dengan harga 1,5 hingga 2 kali lipat dari harga NJOP. Agar lebih mengerti, berikut simulasi penghitungan Nilai Jual Objek Pajak adalah sebagai berikut:
| Luas Tanah | 168m2 |
| Luas NJOP tanah | Rp1.000.000/m2 |
| Total Harga Tanah | Rp168.000.000 |
| Luas Bangunan | 64 m2 |
| NJOP Bangunan | Rp2.000.000/m2 |
| Total Harga Bangunan | Rp128.000.000 |
| Nilai Jual Rumah (Bangunan) | Rp296.000.000 |
5. Kelebihan dan Kekurangan NJOP
Nilai Jual Objek Pajak pun memiliki kelebihan dan kekurangan yang uraiannya terdapat pada tabel berikut:
| Kelebihan | Kekurangan |
| Menjadi Harga Acuan | Tidak membedakan lokasi bangunan |
| Harganya menyesuaikan wilayah | Harganya tidak berbeda dengan bangunan tipe berbeda di sekitaranya |
| Infrastruktur dan fasilitas semakin baik | Harga tanah semakin melonjak |
| Nilai presentasenya ditentukan oleh kepala daerah | Nilai presentase selalu naik dari tahun ke tahun |
6. NJKP Adalah
Sementara NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) adalah besaran nilai jual objek yang akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terutang yang tertuang dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan. Hal ini berarti, NJKP merupakan bagian dari NJOP dan nilai NJKP selalu bergantung pada besarnya nilai NJOP.
NJKP bisa berada di angka yang sama dengan nilai jual dan bahkan lebih rendah atau tinggi dari nilai jual. Besaran NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual dan setinggi-tingginya 100% dari nilai jual.
Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pemerintah sudah menetapkan ketentuan persentase NJKP. Persentase untuk objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan ditetapkan sebesar 40%. Sedangkan, objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan dapat dilihat terlebih dahulu nilai NJOP-nya.
7. Cara Menghitung Nilai NJKP
NJKP dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 sebagai berikut:
- Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perseorangan dengan Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah).
- Objek pajak perkebunan yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 Ha (dua puluh lima hektar) yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara, badan usaha swasta, maupun berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta.
- Objek pajak kehutanan, tetapi tidak termasuk areal blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan dan Pemegang Izin.
Umumnya, nilai NJKP akan saling berhubungan dengan NJOP yang mana NJKP adalah besaran nilai jual yang nantinya dimasukkan ke dalam hitungan pajak terutang. Jika Nilai Jual Objek Pajak lebih dari 1 miliar rupiah, maka persentase NJKP-nya adalah 40%, tetapi jika kurang dari 1 miliar maka persentasenya 20%.
| NJOP | NJKP | ||
| Rp2.000.000.000. | Rp800.000.000 | ||
| Rp1.000.000.000 | Rp400.000.000 | ||
|
Rp160.000.000 | ||
| Rp400.000.000 | Rp80.000.000 |
8. Perbedaan NJOP dan NJKP
NJOP dan NJKP memiliki perbedaan yang sangat mendasar yakni sebagai berikut;
| No | NJOP | NJKP |
| 1. | Harga rata-rata transaksi jual beli | Besaran nilai objek pajak |
| 2. | Disesuaikan dengan lokasi dan objek tanah dan bangunan | Disesuaikan dengan NJOP |
| 3. | Besaran persentasenya berdasarkan surat keputusan kepala daerah | 20% hingga 40% |
Itulah penjelasan seputar Nilai Jual Objek Pajak dan Nilai Jual Kena Pajak. Semoga bermanfaat dan cukup membantu Anda saat mau membeli atau menjual rumah nanti.
Sumber Dilansir Dari Laman
https://www.merdeka.com/sumut/njop-adalah-salah-satu-faktor-acuan-penentu-harga-bangunan-ini-penjelasannya-kln.html
https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-njop-dan-njkp-9143
Lihat postingan ini di Instagram
Lihat postingan ini di Instagram