Perbedaan SHM, SHGB, dan Girik: Mana yang Paling Aman?

Saat membeli properti di Indonesia, salah satu hal pertama yang wajib kamu cermati adalah jenis sertifikat atau dokumen kepemilikan yang melekat pada tanah atau bangunan tersebut. Banyak calon pembeli, terutama yang baru pertama kali membeli properti, tidak memahami perbedaan antara SHM, SHGB, dan Girik, dan akhirnya membuat keputusan pembelian tanpa benar-benar memahami status hukum dari aset yang mereka beli.

Padahal, jenis dokumen kepemilikan ini sangat menentukan seberapa kuat hak hukummu atas properti tersebut, seberapa mudah properti itu bisa dijual atau dijaminkan ke bank, dan seberapa besar risiko sengketa yang mungkin timbul di masa mendatang.

Artikel ini membahas secara tuntas perbedaan antara SHM, SHGB, dan Girik, kelebihan dan kekurangan masing-masing, mana yang paling aman untuk rumah subsidi, serta apa yang harus dilakukan jika properti yang kamu minati masih berstatus Girik.

Poin Pembahasan

Mengapa Jenis Sertifikat Tanah Itu Sangat Penting?

Sebelum membahas perbedaan teknisnya, penting untuk memahami mengapa status sertifikat tanah menjadi faktor yang begitu kritis dalam keputusan pembelian properti.

Di Indonesia, sistem hukum pertanahan diatur oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan berbagai peraturan turunannya. Undang-undang ini menetapkan berbagai jenis hak atas tanah yang masing-masing memiliki kekuatan hukum, jangka waktu, dan batasan penggunaan yang berbeda-beda.

Memilih properti dengan status sertifikat yang tepat bukan sekadar formalitas administratif. Ia menentukan seberapa aman kepemilikanmu secara hukum, seberapa mudah kamu bisa mendapat pembiayaan dari bank, dan seberapa besar nilai investasi propertimu dalam jangka panjang.

Apa Itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah jenis hak atas tanah yang paling kuat, paling penuh, dan paling diinginkan dalam sistem hukum pertanahan Indonesia. Hak milik memberikan kepemilikan penuh dan permanen atas tanah kepada pemegang sertifikat.

Karakteristik Utama SHM

Tidak ada batas waktu kepemilikan. Berbeda dengan hak atas tanah lainnya yang memiliki masa berlaku tertentu, SHM berlaku selamanya dan tidak perlu diperpanjang selama pemegang sertifikat masih hidup atau selama hak tersebut tidak dialihkan.
Bisa diwariskan secara penuh. SHM bisa diwariskan kepada ahli waris tanpa batasan dan tanpa perlu proses perpanjangan atau perubahan status hak yang rumit.
Bisa dijadikan agunan tanpa batasan. Properti berstatus SHM adalah agunan yang paling diterima oleh semua bank dan lembaga keuangan tanpa pengecualian, termasuk untuk pengajuan KPR Subsidi.
Hanya bisa dimiliki oleh WNI. Berdasarkan UUPA, Hak Milik hanya bisa dipegang oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Warga Negara Asing (WNA) dan badan hukum asing tidak diperbolehkan memiliki tanah berstatus SHM di Indonesia.
Bisa dikonversi ke hak lain. Pemegang SHM bisa mengkonversi haknya menjadi HGB jika ingin mendirikan bangunan komersial tertentu yang mensyaratkan status HGB.

Siapa yang Bisa Memiliki SHM?

SHM hanya bisa dipegang oleh WNI secara perorangan atau badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah seperti bank pemerintah, badan keagamaan, dan badan sosial tertentu. Perusahaan swasta umum, termasuk developer properti berbadan hukum PT, tidak bisa memegang SHM atas tanah yang mereka kembangkan sehingga tanah kavling perumahan yang dikembangkan oleh PT harus menggunakan status HGB terlebih dahulu sebelum dikonversi ke SHM setelah terjual ke pembeli individu WNI.

Apa Itu SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)?

SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, dalam jangka waktu tertentu yang ditetapkan dalam sertifikat.

Karakteristik Utama SHGB

Ada batas waktu yang harus diperpanjang. Ini adalah perbedaan paling mendasar antara SHGB dan SHM. HGB diberikan untuk jangka waktu maksimal 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk 20 tahun berikutnya, kemudian bisa diperbarui lagi untuk 30 tahun selanjutnya. Jika tidak diperpanjang setelah masa berlaku habis, hak atas tanah tersebut kembali ke negara atau ke pemegang Hak Milik atas tanahnya.
Bisa dipegang oleh WNA dan badan hukum. Berbeda dengan SHM, SHGB bisa dipegang oleh WNI, WNA yang berkedudukan di Indonesia, maupun badan hukum seperti PT yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia. Inilah mengapa sebagian besar pengembang properti menggunakan status HGB dalam proses pembangunan perumahan mereka.
Bisa dijadikan agunan. SHGB juga bisa dijadikan agunan untuk pengajuan kredit termasuk KPR, namun dengan pertimbangan tambahan dari bank terkait sisa masa berlaku sertifikat yang harus masih mencukupi untuk menutupi tenor kredit yang diminta.
Bisa dikonversi ke SHM. Pemegang SHGB yang merupakan WNI bisa mengajukan permohonan konversi atau peningkatan hak dari SHGB ke SHM ke BPN setempat. Proses ini membutuhkan biaya dan waktu tertentu namun sangat direkomendasikan karena meningkatkan kekuatan hukum kepemilikan secara signifikan.

Kapan SHGB Menjadi Masalah?

SHGB bisa menjadi masalah dalam beberapa kondisi berikut ini.

Pertama, jika masa berlaku sertifikat sudah mendekati habis dan pemegang tidak segera memperpanjang. Tanah dengan HGB yang hampir habis masa berlakunya akan sangat sulit dijual atau dijaminkan ke bank.
Kedua, jika pemegang SHGB adalah WNA atau badan hukum asing yang kemudian tidak memperpanjang haknya, tanah tersebut bisa kembali ke penguasaan negara.
Ketiga, jika tanah yang di-HGB-kan ternyata di atas tanah milik pihak lain (bukan tanah negara), ada risiko konflik dengan pemilik tanah asli jika hubungan antara pemegang HGB dan pemilik tanah bermasalah.

Apa Itu Girik dan Mengapa Statusnya Berbahaya?

Girik adalah dokumen yang sering disalahpahami sebagai sertifikat tanah, padahal Girik sama sekali bukan sertifikat kepemilikan tanah yang sah menurut hukum modern Indonesia. Girik adalah warisan dari sistem administrasi tanah zaman pemerintah kolonial Belanda dan zaman awal kemerdekaan Indonesia.

Secara teknis, Girik (juga dikenal dengan berbagai nama daerah seperti Petok D, Letter C, Pipil, atau Ketitir tergantung wilayahnya) adalah dokumen administrasi pajak tanah yang mencatat siapa yang membayar pajak atas sebidang tanah tertentu. Ia bukan bukti kepemilikan hukum yang kuat, melainkan hanya rekam jejak administratif pembayaran pajak.

Risiko Besar Membeli Tanah Berstatus Girik

Tidak terlindungi secara hukum yang kuat. Karena Girik bukan sertifikat resmi yang diterbitkan oleh BPN, kepemilikan berdasarkan Girik tidak memberikan perlindungan hukum yang sekuat SHM atau bahkan SHGB. Dalam sengketa tanah di pengadilan, pemegang sertifikat resmi umumnya memiliki posisi hukum yang jauh lebih kuat dibandingkan pemegang Girik.
Rawan pemalsuan dan duplikasi. Dokumen Girik relatif mudah dipalsukan karena formatnya yang tidak terstandarisasi dan tidak ada sistem verifikasi terpusat yang modern. Kasus Girik ganda atas satu bidang tanah yang sama adalah masalah yang cukup sering ditemui.
Tidak bisa langsung dijadikan agunan KPR. Bank tidak akan menerima tanah berstatus Girik sebagai agunan untuk pengajuan KPR apapun, termasuk KPR Subsidi. Tanah harus terlebih dahulu disertifikatkan ke BPN sebelum bisa digunakan sebagai agunan.
Rawan tumpang tindih (overlapping). Batas-batas tanah dalam Girik sering kali tidak presisi dan tidak terukur secara modern, sehingga sangat rentan terhadap klaim tumpang tindih dari pemilik tanah di sekitarnya.
Proses jual beli yang lebih rumit. Transaksi jual beli tanah Girik harus dilakukan dengan sangat hati-hati karena tidak ada sistem pendaftaran terpusat yang bisa memverifikasi keaslian dan status terkininya.

Perbandingan Lengkap SHM, SHGB, dan Girik

Aspek	SHM	SHGB	Girik
Dasar hukum	UUPA 1960, hak terkuat	UUPA 1960, hak terbatas	Administrasi kolonial, bukan sertifikat
Masa berlaku	Selamanya, tidak perlu diperpanjang	30 tahun, bisa diperpanjang	Tidak berlaku sebagai bukti hukum modern
Pemegang	WNI perorangan saja	WNI, WNA, badan hukum	Siapapun yang tercatat secara historis
Agunan KPR	Diterima semua bank	Diterima dengan syarat sisa masa berlaku	Tidak diterima bank manapun
Kekuatan hukum	Paling kuat	Kuat namun terbatas waktu	Sangat lemah
Risiko sengketa	Sangat rendah	Rendah hingga menengah	Sangat tinggi
Nilai investasi	Tertinggi	Menengah hingga tinggi	Rendah hingga sangat rendah
Proses jual beli	Paling mudah dan aman	Mudah dengan catatan masa berlaku	Paling rumit dan berisiko
Bisa konversi ke SHM	Sudah SHM	Ya, bisa diajukan ke BPN	Harus disertifikatkan dulu

Mana yang Paling Aman untuk Rumah Subsidi?

Untuk rumah subsidi, jawabannya jelas dan tidak perlu diperdebatkan: SHM adalah satu-satunya pilihan yang benar-benar aman dan direkomendasikan.

Hal ini bukan sekadar preferensi, melainkan sudah menjadi ketentuan dalam regulasi perumahan subsidi pemerintah. Properti yang bisa dibiayai dengan KPR Subsidi FLPP harus memiliki sertifikat yang jelas, dan dalam praktiknya bank penyalur hanya akan menerima agunan berupa properti berstatus SHM atau minimal SHGB dengan masa berlaku yang masih mencukupi.

Namun antara SHM dan SHGB untuk properti subsidi, SHM tetap jauh lebih unggul karena beberapa alasan berikut ini.

Tidak ada kewajiban memperpanjang yang bisa menimbulkan biaya tambahan atau risiko kehilangan hak di masa depan jika terlupa atau tidak mampu membiayai perpanjangan.
Nilai properti yang lebih tinggi saat ingin dijual kembali di masa mendatang, karena calon pembeli dan bank pun lebih menyukai SHM.
Proses wariskan yang lebih sederhana kepada generasi berikutnya tanpa khawatir status hak yang berubah atau habis.
Tidak ada risiko hak kembali ke negara yang berlaku pada SHGB jika perpanjangan tidak dilakukan tepat waktu.

Apa yang Harus Dilakukan Jika Properti yang Kamu Minati Masih Berstatus Girik?

Jika kamu tertarik pada properti yang masih berstatus Girik, ada beberapa langkah yang harus diambil sebelum memutuskan untuk membeli.

Langkah 1: Lakukan pengecekan menyeluruh di BPN setempat
Sebelum apapun, kunjungi Kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) di wilayah tempat tanah tersebut berada untuk mengecek apakah tanah tersebut sudah terdaftar dalam sistem, apakah ada sertifikat yang sudah terbit atas tanah tersebut, dan apakah ada sengketa atau klaim yang tercatat.

Langkah 2: Telusuri riwayat kepemilikan (chain of title) secara menyeluruh
Pastikan ada rantai kepemilikan yang jelas dan terdokumentasi dari pemilik pertama hingga penjual saat ini, dibuktikan dengan akta-akta jual beli atau surat keterangan waris yang sah dan berurutan.

Langkah 3: Konsultasikan dengan notaris atau PPAT berpengalaman
Jangan pernah memproses pembelian tanah Girik tanpa melibatkan notaris atau PPAT yang berpengalaman dalam menangani transaksi tanah Girik. Mereka akan membantu memastikan keabsahan dokumen dan meminimalkan risiko hukum yang ada.

Langkah 4: Negosiasikan biaya pensertifikatan dengan penjual
Idealnya, negosiasikan agar proses pensertifikatan tanah dari Girik ke SHM menjadi tanggung jawab penjual sebelum transaksi jual beli dilakukan. Jika tidak memungkinkan, setidaknya pastikan ada kesepakatan yang jelas tentang siapa yang menanggung biaya dan proses pensertifikatan setelah transaksi selesai.

Langkah 5: Proses pensertifikatan melalui jalur resmi BPN
Proses konversi Girik menjadi SHM dilakukan melalui program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap) yang diselenggarakan BPN, atau melalui pengajuan permohonan sertifikasi individual ke kantor BPN setempat dengan melampirkan seluruh dokumen yang dipersyaratkan.

Tips Praktis Memverifikasi Sertifikat Tanah Sebelum Membeli

Setelah mengetahui jenis sertifikat yang dimiliki properti incaran, ada beberapa langkah verifikasi tambahan yang wajib dilakukan sebelum transaksi apapun ditandatangani.

Cek keaslian sertifikat langsung ke kantor BPN. Jangan hanya memeriksa fisik sertifikat. Bawa fotokopi sertifikat ke kantor BPN setempat dan minta pengecekan keaslian serta kesesuaian data yang tercantum dengan database resmi BPN.

Perhatikan nama pemegang hak yang tercantum. Pastikan nama pemegang hak di sertifikat sesuai dengan KTP penjual yang kamu hadapi. Jika berbeda, ada proses balik nama atau pewarisan yang harus diselesaikan terlebih dahulu sebelum transaksi bisa dilakukan secara sah.

Cek apakah sertifikat sedang dijaminkan. Sertifikat yang sedang dijaminkan ke bank akan tercatat di sistem BPN. Tanah yang sertifikatnya sedang dijaminkan tidak bisa dipindahtangankan sebelum pinjaman dilunasi dan sertifikat dikembalikan oleh bank.

Periksa SPPT PBB dan pastikan tidak ada tunggakan. Tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan yang belum dibayar adalah kewajiban yang mengikuti properti, bukan hanya pemiliknya, sehingga kamu sebagai pembeli bisa diwajibkan menanggungnya jika tidak dicek sejak awal.

Dari ketiga jenis dokumen yang dibahas, SHM adalah pilihan terkuat, teraman, dan paling direkomendasikan untuk siapapun yang membeli properti di Indonesia, termasuk untuk rumah subsidi. SHGB masih bisa diterima dengan pertimbangan tertentu dan rencana konversi ke SHM di masa depan, sementara Girik harus dihindari atau setidaknya diselesaikan proses pensertifikatannya sebelum transaksi dilakukan.

Memahami perbedaan ini bukan sekadar pengetahuan teknis yang menarik untuk diketahui. Ia adalah bekal perlindungan dirimu sendiri dalam membuat keputusan properti yang akan berdampak pada kehidupan finansial dan ketenangan pikiranmu selama puluhan tahun ke depan.

Selalu verifikasi status sertifikat secara langsung ke BPN, libatkan notaris atau PPAT yang berpengalaman dalam setiap transaksi, dan jangan pernah membiarkan harga yang murah membuat kamu mengabaikan status legalitas properti yang akan kamu beli.

Kreasi Primaland menghadirkan properti dengan status sertifikat yang jelas, terverifikasi, dan aman secara hukum. Setiap unit yang kami tawarkan dilengkapi dengan dokumentasi legal yang lengkap sehingga kamu bisa membeli dengan tenang dan percaya diri. Hubungi tim kami untuk informasi lebih lanjut.