Cicilan rumah yang tiba-tiba naik setelah masa bunga tetap berakhir membuat banyak orang mulai mencari jalan keluar. Salah satu yang paling sering dibicarakan adalah take over KPR. Ada yang ingin pindah ke bank dengan bunga lebih ringan, ada pula yang ingin mengalihkan rumah beserta cicilannya kepada orang lain karena kondisi keuangan berubah.

Baca Juga: Pesona Prima 8 Rajamandala Clustre Groove, Rumah Komersil dengan Fasilitas Terbaik di Kabupaten Bandung

Langkah ini memang bisa membantu, tetapi tidak selalu menguntungkan. Ada biaya yang harus dihitung, risiko yang perlu diwaspadai, dan khusus untuk rumah subsidi, ada aturan pemerintah yang membatasi pengalihan kepemilikan. Artikel ini membahas semuanya secara lengkap agar Anda bisa mengambil keputusan dengan tenang.

Apa Itu Take Over KPR?

Istilah take over KPR di Indonesia dipakai untuk dua hal yang berbeda:

1. Take over antarbank (sering disebut refinancing atau pindah bank). Debitur tetap sama, tetapi sisa utang KPR dilunasi oleh bank baru, lalu debitur mencicil ke bank baru dengan bunga atau akad yang berbeda.
2. Oper kredit atau alih debitur. Rumah yang masih dalam masa KPR dijual kepada pihak lain, lalu pembeli melanjutkan cicilan. Pembeli biasanya membayar sejumlah uang kepada penjual sebagai ganti uang muka dan cicilan yang sudah dibayar.

Keduanya sah dilakukan selama melalui bank dan notaris secara resmi. Yang bermasalah adalah oper kredit di bawah tangan, yang akan dibahas di bagian risiko.

Kapan Take Over KPR Masuk Akal?

Take over antarbank layak dipertimbangkan jika:

• KPR Anda sudah masuk masa floating dan bunganya jauh di atas penawaran bank lain.
• Sisa tenor masih panjang, sehingga penghematan bunga terasa signifikan.
• Riwayat pembayaran Anda lancar dan tercatat baik di SLIK OJK.
• Anda ingin beralih dari KPR konvensional ke pembiayaan syariah agar terbebas dari riba.

Rumus sederhananya: total penghematan cicilan harus lebih besar daripada total biaya take over. Jika selisih bunga hanya 1% dan sisa tenor tinggal 3 tahun, biaya pindah bank bisa jadi lebih mahal daripada hematnya.

Cara Take Over KPR Antarbank

1. Minta surat keterangan sisa pinjaman dari bank lama, termasuk rincian penalti pelunasan dipercepat.
2. Bandingkan penawaran dari beberapa bank. Perhatikan bunga atau margin, lama masa tetap, serta bunga setelah masa promo berakhir.
3. Ajukan permohonan ke bank baru dengan dokumen identitas, slip gaji atau laporan usaha, mutasi rekening, fotokopi sertifikat, IMB atau PBG, dan bukti pembayaran cicilan.
4. Penilaian rumah (appraisal) dilakukan bank baru untuk menentukan plafon pembiayaan.
5. Akad kredit dan pelunasan. Bank baru melunasi utang ke bank lama, sertifikat dipindahkan, lalu dibebankan Hak Tanggungan atas nama bank baru.

Untuk pindah ke bank syariah, prosesnya mirip. Bank syariah biasanya memakai skema akad khusus pengalihan utang, misalnya kombinasi qardh dan murabahah atau akad musyarakah mutanaqisah, sesuai fatwa DSN-MUI tentang pengalihan utang.

Cara Oper Kredit Resmi melalui Bank

1. Penjual dan calon pembeli mendatangi bank pemberi KPR untuk mengajukan alih debitur.
2. Bank menganalisis kemampuan bayar calon pembeli seperti pengajuan KPR baru.
3. Jika disetujui, dilakukan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, balik nama sertifikat, dan akad kredit baru atas nama pembeli.
4. Pembeli melanjutkan cicilan sesuai sisa tenor dengan perjanjian baru.

Rincian Biaya Take Over KPR

Biaya setiap bank berbeda, tetapi komponen berikut hampir selalu muncul:

Sebagai patokan kasar, take over antarbank bisa membutuhkan biaya total sekitar 3% sampai 5% dari sisa pinjaman. Banyak bank menawarkan promo bebas provisi atau administrasi untuk program take over, jadi selalu tanyakan sebelum mengajukan.

Aturan Take Over Rumah Subsidi

Rumah subsidi berbeda dengan rumah komersial. Fasilitas bunga tetap dan uang muka ringan diberikan negara untuk membantu MBR memiliki rumah pertama, sehingga ada ketentuan yang mengikat pemiliknya. Berdasarkan Peraturan Menteri PUPR Nomor 20/PRT/M/2019, rumah subsidi tapak baru dapat disewakan atau dialihkan kepemilikannya dalam kondisi tertentu, antara lain:

• Pewarisan.
• Telah dihuni lebih dari 5 tahun untuk rumah tapak.
• Kondisi khusus lain yang diatur dalam peraturan, misalnya pindah domisili karena alasan tertentu atau penyelesaian kredit bermasalah oleh bank.

Artinya, take over rumah subsidi sebelum 5 tahun pada dasarnya tidak diperbolehkan untuk alasan jual beli biasa. Selain itu, rumah subsidi wajib dihuni sendiri dan tidak boleh dibiarkan kosong atau disewakan.

Hal lain yang perlu dipahami:

• Jika ingin melanjutkan fasilitas subsidi, pembeli juga harus memenuhi kriteria penerima, seperti batas penghasilan dan belum memiliki rumah.
• Take over KPR subsidi ke bank lain dengan skema komersial berarti fasilitas subsidi tidak lagi berlaku, sehingga bunga mengikuti ketentuan bank baru.
• Pelanggaran ketentuan dapat berujung pada pencabutan kemudahan subsidi dan sanksi sesuai aturan yang berlaku.

Karena aturannya bisa diperbarui, selalu konfirmasi ke bank penyalur dan pengembang sebelum mengambil keputusan.

Risiko Take Over KPR yang Perlu Diwaspadai

• Oper kredit di bawah tangan. Hanya berbekal kuitansi atau surat perjanjian biasa, sertifikat tetap atas nama penjual dan masih dijaminkan di bank. Jika penjual meninggal, bercerai, atau beritikad buruk, pembeli bisa kehilangan rumah dan uangnya.
• Biaya lebih besar dari penghematan. Terjadi jika perhitungan hanya melihat bunga promo tanpa menghitung bunga setelah promo berakhir.
• Pengajuan ditolak. Riwayat kredit yang kurang baik di SLIK OJK bisa membuat bank baru menolak permohonan.
• Kembali terjebak floating. Bunga promo di bank baru juga punya batas waktu. Pastikan Anda tahu bunga yang berlaku setelahnya.
• Ketidakjelasan akad. Dalam pandangan syariah, transaksi yang objek dan kepemilikannya tidak jelas mengandung gharar. Ini satu alasan lagi untuk selalu menempuh jalur resmi.

Checklist Sebelum Melakukan Take Over KPR

• Sudah memegang surat keterangan sisa pinjaman dan rincian penalti.
• Sudah membandingkan minimal tiga penawaran bank.
• Sudah menghitung total biaya dan total penghematan.
• Sudah memastikan status rumah, apakah subsidi atau komersial, beserta aturannya.
• Semua proses dilakukan di bank dan di hadapan notaris atau PPAT.

Baca Juga Rumah Subsidi vs Rumah Komersial: Perbandingan Lengkap Harga, Cicilan, Syarat, dan Fasilitas untuk Membantumu Memilih dengan Tepat

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah rumah subsidi bisa di-take over sebelum 5 tahun?

Untuk jual beli biasa, tidak. Pengalihan rumah subsidi tapak dimungkinkan setelah dihuni lebih dari 5 tahun atau karena kondisi khusus seperti pewarisan.

Berapa biaya take over KPR?

Sebagai patokan kasar sekitar 3% sampai 5% dari sisa pinjaman, terdiri dari penalti bank lama, provisi, administrasi, appraisal, notaris, dan asuransi. Angka pasti tergantung kebijakan bank.

Apakah KPR konvensional bisa di-take over ke bank syariah?

Bisa. Bank syariah memiliki skema pengalihan utang menggunakan akad syariah, sehingga cicilan selanjutnya bebas dari bunga.

Apakah oper kredit di bawah tangan sah?

Perjanjiannya mungkin mengikat para pihak, tetapi tidak diakui bank dan tidak memindahkan hak atas sertifikat. Risikonya sangat besar bagi pembeli.

Lihat Juga Video Akad Rumah Subsidi Bandung dari Kreasi Prima Land

Take over KPR bisa menjadi solusi untuk meringankan cicilan atau beralih ke pembiayaan syariah, asalkan dihitung dengan cermat dan dilakukan melalui jalur resmi. Khusus untuk rumah subsidi, pahami bahwa rumah tersebut wajib dihuni dan baru dapat dialihkan setelah lebih dari 5 tahun, kecuali dalam kondisi yang diatur peraturan.

Kreasi Prima Land membangun hunian subsidi berbasis syariah bersama bank syariah penyalur, sehingga sejak awal Anda mendapatkan angsuran yang pasti tanpa perlu khawatir soal bunga mengambang. Hubungi tim kami untuk berdiskusi tentang rumah pertama yang sesuai dengan kemampuan Anda.