Dalam dunia properti maupun pembiayaan, istilah “appraisal” sering kali muncul. Baik ketika Anda ingin membeli rumah secara kredit melalui KPR, menjual aset, atau mengajukan pinjaman ke bank, proses appraisal akan menjadi salah satu tahap penting yang harus dilalui.
Baca Juga: Pesona Prima 8 Rajamandala, Rumah Subsidi dengan Fasilitas Terbaik di Kabupaten Bandung
Namun, masih banyak orang yang belum benar-benar memahami apa itu appraisal, siapa yang melakukannya, dan kenapa proses ini sangat menentukan kelanjutan transaksi properti atau kredit. Artikel ini akan membahas secara lengkap tentang appraisal, mulai dari definisi, tujuan, hingga proses penilaiannya.
Apa Itu Appraisal?
Appraisal adalah proses penilaian terhadap nilai wajar suatu aset, terutama properti seperti rumah, tanah, gedung, atau bangunan lainnya. Penilaian ini dilakukan oleh seorang profesional independen yang disebut appraiser atau penilai.
Dalam konteks KPR (Kredit Pemilikan Rumah), appraisal digunakan oleh bank untuk mengetahui nilai pasar dari rumah yang akan dibeli oleh debitur. Nilai hasil appraisal ini akan menjadi dasar bank dalam menentukan besaran pinjaman (plafon kredit) yang akan diberikan.
Tujuan Appraisal
Mengapa proses appraisal begitu penting? Berikut beberapa tujuan utamanya:
1. Menentukan Nilai Pasar yang Wajar
Appraisal membantu memastikan bahwa harga rumah atau aset yang dijual atau diagunkan sesuai dengan kondisi pasar, tidak terlalu tinggi atau terlalu rendah.
2. Menghindari Risiko Bank
Dalam konteks kredit, bank ingin memastikan bahwa properti yang menjadi agunan memiliki nilai yang cukup untuk menutupi pinjaman jika terjadi gagal bayar.
3. Menjadi Acuan Penentuan Plafon Kredit
Hasil appraisal akan memengaruhi berapa besar pinjaman yang disetujui. Misalnya, jika harga pasar properti Rp500 juta, bank mungkin hanya menyetujui 80% dari nilai tersebut.
4. Sebagai Bahan Negosiasi
Dalam transaksi jual beli, hasil appraisal bisa digunakan untuk menegosiasikan harga jual agar lebih objektif dan adil bagi kedua belah pihak.
Siapa yang Melakukan Appraisal?
Penilaian properti dilakukan oleh seorang appraiser profesional yang memiliki sertifikasi dari lembaga penilai independen, seperti MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia).
Dalam konteks perbankan, appraisal biasanya dilakukan oleh:
1. Tim internal appraisal bank (untuk properti dengan nilai kecil hingga sedang)
2. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), yaitu pihak ketiga independen yang ditunjuk oleh bank.
Proses Appraisal Properti
Berikut adalah tahapan umum dalam proses appraisal, terutama dalam pengajuan KPR:
1. Permintaan Penilaian
Debitur mengajukan permohonan KPR ke bank. Setelah dokumen diverifikasi, bank akan meminta appraisal untuk menilai properti yang diajukan.
2. Survei Lapangan
Appraiser akan datang langsung ke lokasi properti. Mereka akan memeriksa kondisi fisik bangunan, legalitas, akses jalan, lingkungan sekitar, dan fasilitas pendukung.
3. Analisis Pasar
Appraiser akan membandingkan properti yang dinilai dengan properti sejenis di lokasi sekitar. Perbandingan ini digunakan untuk menentukan nilai pasar yang objektif.
4. Penyusunan Laporan
Setelah data dikumpulkan, appraiser akan membuat laporan tertulis berisi nilai properti, alasan penilaian, dan informasi pendukung lainnya.
5. Hasil Diserahkan ke Bank
Nilai appraisal ini kemudian menjadi dasar bagi bank untuk menyetujui atau menolak kredit, serta menentukan besaran pinjaman dan cicilan.
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Appraisal
Nilai akhir sebuah properti bisa berbeda dari harga jual yang diminta. Beberapa faktor yang memengaruhi nilai appraisal meliputi:
1. Lokasi properti
2. Luas tanah dan bangunan
3. Kondisi fisik rumah (bangunan baru atau lama)
4. Akses jalan dan transportasi
5. Fasilitas umum sekitar (sekolah, rumah sakit, pusat belanja)
6. Legalitas dokumen (sertifikat SHM/HGB, IMB, PBB)
Biaya Appraisal
Proses appraisal biasanya tidak gratis. Debitur perlu membayar biaya appraisal yang besarannya berbeda-beda, tergantung pada bank dan lokasi properti. Kisaran biaya appraisal biasanya:
1. Untuk rumah tinggal biasa: Rp500.000 – Rp1.500.000
2. Untuk properti komersial atau luas: bisa lebih dari Rp2 juta
Beberapa bank memberikan promo bebas biaya appraisal, terutama untuk nasabah prioritas atau dalam program tertentu.
Kenapa Nilai Appraisal Bisa Lebih Rendah dari Harga Jual?
Ini adalah pertanyaan umum dari calon pembeli rumah. Nilai appraisal bisa lebih rendah karena:
1. Harga jual terlalu tinggi dibanding harga pasar
2. Properti memiliki kekurangan (bangunan rusak, akses buruk)
3. Legalitas belum lengkap
4. Lokasi tidak strategis atau rawan banjir
Jika nilai appraisal lebih rendah, maka bank akan memberikan pinjaman berdasarkan nilai tersebut, bukan dari harga jual. Sisanya harus ditanggung sendiri oleh pembeli sebagai tambahan uang muka (top-up DP).
Jadi, apa itu appraisal? Appraisal adalah proses penilaian resmi terhadap nilai wajar suatu properti, yang dilakukan oleh profesional independen dan digunakan untuk berbagai keperluan, terutama dalam pengajuan kredit perbankan seperti KPR.
Lihat Juga Video Akad Rumah Subsidi Bandung dari Kreasi Prima Land
Mengetahui proses appraisal sangat penting bagi siapa saja yang ingin membeli properti, mengajukan pinjaman, atau bahkan menjual rumah. Dengan memahami nilai pasar yang objektif, Anda bisa membuat keputusan finansial yang lebih tepat dan aman.
Sebelum mengajukan KPR, pastikan Anda sudah memahami bagaimana appraisal bekerja dan siapkan segala hal yang dapat meningkatkan nilai properti Anda.